PERJANJIAN-PERJANJIAN TERTENTU

Sambungan Kuliah yl

B. PERJANJIAN-PERJANJIAN TERTENTU

Bagian satu

JUAL—BELI

Sumber peraturannya:

Hal ini dalam BW diatur dalam Buku III Bab ke-5 (ps. 1457 s/d 1540).

Definisi/pengertian:

Jual-beli yang dalam bahasa Belanda disebut "koop en verkoop" ialah suatu persetujuan/perjanjian (overeenkomst) dengan mana pihak yang satu -penjual- mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda (zaak), sedangkan pihak lainnya -pembeliuntuk membayar harga yang telah dijanjikan (ps. 1457).

Ketentuan umum (sifat) dan hak serta kewajiban para pihak:

Perjanjian jual-beli itu dianggap sudah terjadi antara pihak penjual dan pihak pembeli, segera setelah mereka sepakat tentang benda dan harga ybs. walaupun baik benda maupun harganya belum diserahkan dan dibayar.

Beralihnya hak milik atas benda yang dijual hanya terjadi jika telah dilakukan penyerahan (levering). Cara penyerahan itu bermacam-macam (baca ps. 612, 613 dst. dan Peraturan Agraria).

Penyerahan dalam jual-beli itu ialah suatu pemindahan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan (macht) dan kepunyaan (bezit) pembeli.

Jika benda yang dijual itu berupa suatu barang tertentu, apabila para pihak tidak menentukan lain, maka barang ini sejak saat pembelian itu terjadi merupakan tanggungan pembeli, walaupun penyerahannya belum dilakukan, dan penjual dapat (berhak untuk) menuntut harganya. Demikian bunyi ps. 1460, yang menurut para ahli hukum merupakan pasal mati.

Kita maklum adanya larangan bagi orang-orang tertentu, karena kedudukan atau jabatan, untuk membeli barang-barang tertentu, yaitu:

—        jual -beli antara suami-isteri, dengan beberapa pengecualian;

—        Hakim, Jaksa, Panitera, Adpokat, Pengacara, Jurusita dan Notaris untuk menjadi pemilik hak-hak dan tuntutantuntutan yang menjadi pokok perkara/hal ybs.;

—        penjabat-penjabat umum untuk dirinya sendiri atau orang-orang perantara, mengenai barang-barang yang dijual oleh atau di hadapan mereka, dengan mengecualikan yang diberikan oleh Ketua Pengadilan Negeri yang berwenang; kuasa (perantara) kepada siapa barang-barang ybs. dikuasakan untuk menjualnya, pada penjualan secara di bawah tangan;

-           pengurus benda-benda milik Negara dan badan-badan umum, kepada siapa dipercayakan untuk memelihara dan mengurusnya, kecuali jika telah mendapat izin dari Ketua Pengadilan Negeri yang berwenang.

Jual-beli benda milik orang lain batal, dan pembeli yang tidak mengetahui bahwa barang itu milik orang lain berhak untuk menuntut penjual ybs. ganti biaya, rugi dan bunga.

Penjual berkewajiban untuk menyatakan dengan tegas untuk apa ia mengikatkan dirinya, oleh karena segala janji yang tidak terang (duister) dan dapat diberikan berbagai pengertian (dubbelzinnig), harus ditafsirkan atas kerugian penjual itu.

Tentang kewajiban (utama) dari penjual terhaap pembeli, yaitu:

—        menyerahkan barang/benda ybs;

—        menanggung/menjamin (vrijwaren):

—        penguasaan benda yang dijual itu secara aman dan tenteram (rustig en vreedzaam),

—        cacad-cacad yang tersembunyi (verborgen gebreken) dari benda ybs. atau yang sedemikian rupa hingga menerbitkan alasan pembatalan jual-beli itu.

Pembeli mempunyai kewajiban utama untuk membayar harga dari apa yang dibelinya itu, pada waktu dan di tempat sebagaimana ditetapkan menurut persetujuan/perjanjian ybs. dengan aturan tambahan bahwa jika para pihak tidak menentukannya, pembayaran itu harus dilakukan di tempat pada waktu penyerahan benda itu.

Jika pembeli tidak membayar harga benda yang dibelinya itu, maka penjual dapat menuntut dibatalkannya jual-beli ybs.

Mengenai jual-beli barang-barang dagangan dan barang-barang perabot rumah tangga (waxen en meubelen) terdapat kekecualian, yaitu bahwa demi kepentingan penjual, jual-beli itu batal dengan sendirinya jika barang itu tidak diambil pada waktu yang telah ditentukan oleh para pihak.

Hal-hal penting lain yang perlu difahami yaitu mengenai jual-beli dengan hak membeli kembali (het recht van wederinkoop) tercantum dalam :

Bagian ke-4 Bab ke-V ps. 1519 s/d 1532,

antara lain dan terutama tentang hal-hal sebagai berikut:

-- Para pihak (penjual dan pembeli) dapat mengadakan perjanjian, bahwa penjual berhak untuk membeli kembali benda yang telah dijualnya kepada pembeli, dengan mengembalikan atau membayar kembali harga pembelian asal (oorspronkelijke koopprijs) dengan/disertai penggantian biaya-biaya pembelian, penyerahan, pembetulan/ perbaikan dan tambah harga (waardemeerdering) sebagai akibat dari biaya-biaya yang dikeluarkan.

Sebelum pembayaran-pembayaran tersebut terjadi penjual yang demikian tidak dapat memperoleh penguasaan (bezit) atas benda yang dibelinya kembali itu.

Barang siapa membeli dengan janji untuk membeli kembali, maka ia menggantikan segala hak dari penjual ybs. Dalam pada itu penjual suatu benda tak gerak haknya terhadap pembeli kedua, walaupun -seandainya dalam perjanjian/persetujuan kedua itu tidak disebutkan tentang janji (beding) itu.

Hak membeli kembali itu tidak boleh diperjanjikan untuk waktu yang lebih lama dari lima tahun, dengan sanksi jika diperjanjikan lebih lama dari waktu tersebut, maka waktu itu diperpendek sampai 5 tahun saja.

Tentang jual-beli piutang (inschulden) dan benda-benda lain (hak) yang tak bertubuh (onlichamelijke zaken). yang diatur dalam pasal-pasal 1533 s/d 1540, yang perlu diperhatikan antara lain sebagai berikut:

Dalam jual-beli suatu piutang (inschuld) meliputi segala sesuatu yang melekat pada piutang itu, seperti: penanggungan (borgtocht), hak istimewa (voorrechten) dan hipotik.

Penjual dari kedua hal tersebut di atas harus menanggung bahwa hak-hak itu benar-benar ada sewaktu hak-hak itu diserahkan, walaupun tidak terdapat. clausule demikian dalam perjanjian ybs.

—        Perhatikan ps. 1537, 1538 dan 1539 yang mengatur tentang hak-hak dan kewajiban-kewajiban penjual dan pembeli mengenai jual-beli harta peninggalan (warisan).

Perjanjian jual-beli tanah, seperti halnya dengan pemindahan/ peralihan hak lainnya atas tanah harus dibuktikan dengan akta PPAT (ps. 19 PP 10 tahun 1961).

Yurisprudensi:

Banyak putusan-putusan berbagai Pengadilan di Indonesia yang menyangkut jual-beli, diantaranya:

1. Pembeli yang melakukan jual-beli dengan diketahui oleh Pemerintah Desa setempat, adalah pembeli yang jujur yang karenanya harus dilindungi.

(Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 30-11-1972 No. 186/1971/Perd).

2. — Dalam hal pembatalan suatu pembelian yang dilakukan oleh pembeli yang tidak beritikad baik, maka pembeli-nya tidak perlu dilindungi oleh hukum, sehingga harga pembelian yang sudah dibayar oleh pembeli yang tidak  beritikad baik itu pun perlu dikembalikan. (sebaliknya/sedangkan)

Pengertian bahwa pihak pembeli yang beritikad baik dilindungi berarti, bahwa dalam hal pembatalan suatu perjanjian, bagaimanapun pihak pembeli itu akan menerima uang pembeliannya kembali.

(M.A. tanggal 25-6-1973 No. 2616/Sip/1973).

3.         Meskipun harga gedung belum dibayar seluruhnya, jual-beli adalah sah.

—        Gedung yang telah dijual secara sah, tidak dapat dijual untuk kedua kalinya dan karenanya jual-beli untuk kedua kalinya adalah tidak sah. -

—        Kecuali dalam hubungan utang-piutang, tidak terlalu tepat untuk mengambil sebagai dasar perhitungan ukuran harga emas.

Melonjaknya harga emas dan labilnya harga itu tidak seimbang dengan perubahan harga gedung, karenanya harga gedung ditetapkan berdasarkan taksiran yang dilakukan menurut pengetahuan Hakim.

(Pengadilan Tinggi Jakarta tanggal 17-9-1973 No. 142/ 1973 Perd).

4.         Dengan lampaunya waktu untuk membeli kembali, pembeli tidak perlu mints pembatalan perjanjian karena syaratnya tidak terpenuhi, namun cukuplah ia menunjuk kepada janji untuk membeli kembali. Pembeli tidaklah otomatis menjadi pemilik, namun lampaunya waktu itu harus disusul dengan suatu perbuatan hukum yang lain.

Dengan dibuatnya akta jual-beli di hadapan notaris, atas dasar kuasa yang diberikan oleh pihak penjual, hak atas rumah tersebut telah berpindah kepada pembeli.

5. Menurut Hukum Adat suatu transaksi jual-beli yang memenuhi syarat-syarat terang dan tunai adalah sah walaupun harga pembeliannya belum terbayar lunar, hal mana hanya merupakan utang uang dari pihak pembeli kepada pihak penjualnya.

(Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 21-12-1972 No. 137/1972/Perd/PTB)

6. Pembeli yang beritikad baik tidak sepatutnya dibebani kewajiban untuk menyerahkan hasil panen dari tanah sengketa.

(Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 11-9-1971 No. 125/ 1971/Perd/Ptb).

7. Apabila perjanjian jual-beli rumah dan/atau tanah mengandung syarat "apabila ternyata bahwa balik-nama atas rumah dan/atau tanah yang bersangkutan itu tidak dapat dilaksanakan", maka perjanjian jual-beli itu harus dianggap sebagai perjanjian sewa-menyewa untuk jangka waktu 21 (duapuluh satu) tahun, hingga perjanjian termaksud harus dianggap sebagai suatu perjanjian bersyarat, yang syaratnya merupakan suatu syarat penghapusan (ontbindende voorwaarden).

(M.A. tanggal 14-5-1973 No. 1103 K/Sip/1972).

Catatan

Dalam Surat Edarannya No. 3/1963 yang ditujukan kepada Kepala Pengadilan Negeri dan Ketua Pengadilan Tinggi seluruh Indonesia, Mahkamah Agung R.I. menganggap tidak berlaku lagi antara lain ps. 1460 KUH Perdata/BW tentang risiko dalam jual beli barang tertentu dan menyarankan sbb.:

"Dengan tidak lagi berlakunja pasal ini, maka harus ditindjau dari tiap-tiap keadaan, apakah tidak sepantasnja pertanggungan-djawab atau risiko atas musnahnja barang jang sudah didjandjikan didjual tetapi belum diserahkan, harus dibagi antara kedua belah pihak dan kalau ia, sampai di mana."

Bagian dua

TUKAR--MENUKAR

Sumber peraturannya:

Dalam BW tentang tukar-menukar ini diatur dalam Buku III, Bab ke-6 (ps. 1541 s/d 1546).

Definisi/pengertian:

Tukar-menukar yang dalam bahasa Belanda disebut "ruiling" itu ialah suatu persetujuan/perjanjian (overeenkomst), dengan mana para pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan suatu barang secara timbal-balik (elkander wederkerig), sebagai pengganti suatu barang lain.Sifat d1l:

Segala apa yang dapat dijual, dapat pula menjadi bahan (onderwerp) tukar-menukar.

Perbedaannya yaitu, jika dalam jual-beli objeknya adalah uang dan barang lain (bukan uang), dalam tukar-menukar yang merupakan objeknya sama yaitu berupa barang (bukan uang).

Mutatis mutandis apa yang berlaku bagi jual-beli banyak yang berlaku pula untuk tukar-menukar. Pasal-pasal 1543, 1544 dan 1545 namun merupakan peraturan khusus untuk perjanjian tukar-menukar.

Seperti halnya dengan jual-beli, tukar-menukar pun merupakan perjanjian untuk memindahkan/mengalihkan hak. Oleh karena itu jika objek yang ditukarkan itu berupa tanah, maka akta perjanjian (kontrak) ybs harus dibuat oleh dan di hadapan PPAT pula (PP No 10 tahun 1961).

Bagian tiga

SEWA -- MENYEWA

Sumber peraturannya:

Hal ini dalam BW diatur dalam Buku III Bab ke-7 (ps. 1548 s/d 1600).

Definisi/pengertian:-

Sewa-menyewa yang dalam bahasa Belanda disebut "hour en verhuur" itu adalah suatu perjanjian/persetujuan (overeenkomst), dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama sesuatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut terakhir disanggupi pembayarannya.

Kewajiban yang menyewakan:

Kewajiban utama/pokok (penting) dari pihak yang menyewakan a.l. ialah:

menyerahkan barang yang disewakannya itu kepada pihak penyewa, dalam keadaan terpelihara baik segala-galanya (in alle opzichten);

- memelihara barang yang disewakannya itu sedemikian rupa, hingga barang itu dapat dipakai/dipergunakan untuk keperluan yang dimaksudkan;

-           memberikan atau membiarkan pihak penyewa untuk menikmati barang yang disewanya itu dengan aman dan tenteram selama berlangsungnya kontrak ybs;

suruh melakukan pembetulan-pembetulan (reparation) yang diperlukan, kecuali pembetulan yang menjadi/ merupakan kewajiban pihak penyewa (baca pula ps. 1583 tentang pembetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari yang dipikul oleh penyewa dan ps. 1584 mengenai beberapa pembersihan/pemeliharaan yang harus dipikul oleh yang menyewakan jika tidak dijanjikan sebaliknya).

Kewajiban penyewa:

Kewajiban-kewajiban pokok (utama) pihak penyewa, yaitu:

-           ia harus bertindak sebagai seorang bapak/kepala rumah tangga yang baik (als eon good huisvader) dalam memakai/ mempergunakan barang yang disewanya itu, sesuai dengan tujuannya, baik sebagaimana telah dijanjikan/disepakati oleh kedua belah pihak ataupun yang diperkirakan menurut keadaan. Ini berarti bahwa penyewa berkewajiban memelihara dan menggunakan barang yang disewanya itu sebaik mungkin; dan

-           ia berkewajiban untuk. membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan, yaitu yang disepakati oleh kedua belah pihak.

Penyewa tidak dibolehkan (dilarang) untuk menyewakan lagi atau mengulang-sewakan barang yang disewanya itu kepada atau melepaskan hak sewanya itu untuk kepentingan pihak ketiga (derden), kecuali jika untuk itu ia memang telah mendapat izin dari yang menyewakan.

Sanksinya ialah perjanjian sewa-menyewa ybs. dapat dibatalkan dengan penggantian biaya, rugi dan bunga. Setelah terjadinya pembatalan itu, pihak yang menyewakan tidak diwajibkan untuk menaati persetujuannya tentang ulang-sewa/menyewakan lagi (onderhuur).

Dalam pada itu jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami oleh penyewa, ia (penyewa) -atas tanggung-jawab sendiri- dapat menyewakannya sebagian dari bangunan itu kepada orang lain, kecuali bila kedua belah pihak telah menjanjikan lain, yaitu adanya larangan untuk menyewakan ulang/lagi dalam kontrak ybs.

Hendaknya diingat pula bahwa perjanjian sewa-menyewa itu tidak hapus/berakhir (niet ontbonden), karena:

meninggalnya penyewa, atau

—        meninggalnya yang menyewakan, atau

—        dijualnya (dipindahkan/dialihkan haknya) barang yang disewakan itu, kecuali bila dalam kontrak ybs. memang telah dijanjikan demikian ("koop breekt geen huur").

Yurisprudensi:

Yurisprudensi tentang sewa-menyewa yang mutakhir a.l.:

1. — Dalam hal tergugat secara melawan hukum telah menyewakan rumah milik penggugat kepada pihak ketiga, maka penggugat berhak atas ganti kerugian dari tergugat, yang besarnya sama dengan uang sewa yang oleh tergugat telah diterima dari pihak ketiga tersebut.

Dalam hal uang sewa ditentukan dalam mata uang asing, maka ganti rugi itu dihitung dalam mata uang Republik Indonesia (rupiah), sesuai dengan nilai lawan (kurs) mata uang asing tersebut dalam rupiah pada waktu putusan Pengadilan dijatuhkan.

(M.A. tanggal 17-9-1973 No. 625 K/Sip/1972).

2. Segala sesuatu mengenai penghentian sewa-menyewa dan pengosongan rumah merupakan wewenang Kantor Urusan Perumahan.

(M.A. tanggal 22-3-1972 No. 937 K/Sip/1970).

3.         Apabila pembeli kolam mengetahui bahwa kolam ybs. ada pada (sedang disewa oleh) orang lain, maka ia juga mengambil risiko. atas beban yang mungkin akan mengakibatkan kerugian baginya, sehingga tidak ada alasan yang cukup untuk mengabulkan gugatan atas ganti kerugian yang dideritanya.

— Sekalipun pemilik baru berhak menghentikan hubungan sewa-menyewa tanah yang diadakan oleh pemilik lama dengan memberikan waktu yang layak kepada penyewanya, ia wajib membayar ganti kerugian kepada penyewa tersebut.

Bila sebidang tanah yang disewa oleh orang lain dijual, maka hubungan sewa-menyewa dengan pemilik lama harus dihormati oleh pemilik baru, dengan pengertian bahwa apabila pemilik baru hendak menghentikan hubungan sewa-menyewa itu, ia harus memberi waktu yang layak kepada penyewanya untuk mengosongkan. tanah tersebut dan menyerahkannya kepadanya. (M.A. tanggal 12-9-1970 No. 130 K/Sip/1970).

4. Uang sewa harus dibayar oleh "penjual" sebidang -tanah beserta bangunan di atasnya untuk pemakaian tanah yang telah dijual dengan hak untuk membelinya kembali sebenarnya merupakan bunga atas uang yang telah dipinjamnya dari "pembeli" tanah ybs. karena/perjanjian "jual-beli dengan hak untuk membeli kembali" sebenarnya merupakan hutang-piutang uang belaka dengan tanah dan bangunan sebagai jaminan.

(M.A. tanggal 30-6-1971 No. 755 K/Sip/1970).

Minggu depan kita lanjutkan  Tentang BELI-SEWA/SEWA-BELI